Crédit : la baisse des taux d'intérêt s'accélère
Les taux d'intérêt ont perdu 0,60 % en deux mois. Les acheteurs retrouvent du pouvoir d'achat immobilier.
La baisse des taux d'intérêt dépasse le demi-point entre début décembre 2008 et fin janvier 2009. Les prêts à taux fixes sur vingt ans (la durée favorite des Français) sont passés en moyenne de 5,40 % à 4,90 % hors assurances. Sur la même durée, les meilleurs dossiers peuvent obtenir un taux de 4,60 %.
Des projets immobiliers facilités
Conséquence de la baisse des taux : vous empruntez davantage à mensualités constantes. À capital équivalent, vous réduisez vos mensualités. Surtout, vous pouvez passer en dessous de la barre des 33 % de capacité de remboursement et décrocher plus facilement votre emprunt. Exemples.
Pour un prêt de 150.000 € sur vingt ans à 4,90 %, la mensualité est de 982 €. Début décembre 2008, avec un taux à 5,40 %, elle atteignait 1.023 €. Aujourd'hui, un emprunteur qui gagne 2.946 € par mois peut obtenir ce prêt. En décembre dernier, il devait au minimum percevoir 3.069 € mensuels pour obtenir son crédit.
Pour une mensualité de 1.000 € et un taux de 4,90 %, vous empruntez 152.801 € sur vingt ans et vous payez 87.199 € d'intérêts. Avec un taux à 5,40 % sur la même durée, le montant emprunté descend à 146.573 € et les intérêts grimpent à 93.427 €.
Nouvelles opportunités
La baisse du prix de l'argent se poursuivra dans les prochaines semaines. La Banque centrale européenne a ramené son taux directeur à 2 % le 15 janvier. Il était à 4,25 % début octobre 2008. Et les taux des marchés financiers sont en chute libre depuis deux mois. Autant de tendances positives qui se répercutent sur les taux des crédits immobiliers. C'est le moment d'en profiter !
Refus de crédit : les solutions
Les refus de crédit sont aujourd'hui plus nombreux. Mais les emprunteurs ne sont pas dépourvus de solutions pour concrétiser leurs projets immobiliers.
Vous avez trouvé le logement de vos rêves et le prix vous convient. Problème : votre banque refuse de vous accorder le crédit immobilier. S'il n'existe pas de recette miracle, vous pouvez tout de même réagir en peaufinant votre dossier pour le présenter à d'autres établissements prêteurs.
Réexaminez votre dossier
Analysez les raisons du refus de la banque. Pour attribuer un prêt, elle se base sur l'apport personnel, le respect de la capacité d'endettement, votre situation financière globale, sa vision du logement convoité. Autant de points que vous pouvez améliorer.
Augmentez votre apport personnel
Il est devenu indispensable pour pouvoir emprunter. Les banques exigent que vos fonds propres couvrent au minimum les frais de notaire. L'apport idéal : 20 à 25 % du montant du projet. Emprunter sans apport est devenu très difficile.
Comment augmenter votre apport personnel ? Vous pouvez recourir à la solidarité familiale (donations par exemple), ou débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Autre possibilité : utiliser les prêts constitutifs d'apport personnel comme le prêt à taux 0 %, le 1 % logement, l'épargne-logement, etc.). N'oubliez pas non plus que de nombreuses collectivités doublent le prêt à taux 0 %. C'est par exemple le cas à Paris, dans les Hauts-de-Seine, à Nantes, à Toulouse, à Caen... Nombre d'acquéreurs ignorent qu'ils peuvent bénéficier de ces aides financières.
Améliorez votre capacité d'endettement
Dans la quasi-totalité des cas, les banques refusent de prêter si les mensualités du crédit dépassent 33 % de vos revenus mensuels. Si vous gagnez 3.000 € par mois, vous ne pourrez pas rembourser plus de 1.000 € par mois.
Comment faire baisser cette capacité de remboursement ? Vous pouvez augmenter votre apport. Du coup vous emprunterez moins.
Autre possibilité : allonger la durée du prêt. Si vous empruntez 150.000 € sur 20 ans à 4,90 %, vous remboursez 986 € par mois. Vous devez donc gagner au minimum 2.958 € mensuels pour décrocher votre prêt. Intérêts : 86.625 €. Si vous empruntez 150.000 € à 5 % sur 22 ans, vous remboursez 942 € par mois. Vos revenus doivent atteindre 2.826 € mensuels pour pouvoir emprunter. Intérêts : 98.680 €.
Attention : la durée du crédit n'est pas extensible à l'infini. Les banques acceptent difficilement de prêter sur plus de 25 ans.
Mettre le logement en valeur
La banque accepte de consentir un crédit mais pour acheter un bien qui compte tenu de ses qualités et de sa situation géographique ne se dévaluera pas. Communiquez sur les différentes caractéristiques du logement. Insistez sur l'adresse, sur les améliorations que vous pouvez apporter. Si vous envisagez des travaux d'isolation, par exemple, la banque verra d'un bon oeil les économies réalisées sur la facture d'énergie, qui ménageront votre budget.
Communiquez sur votre situation personnelle
Les banques épluchent tous les points de votre dossier. Elles examinent la tenue de votre compte courant, votre situation professionnelle et familiale. À vous jouer la transparence en fournissant tous ces éléments.
Dans certains cas, les motifs invoqués par la banque sont très discutables (léger découvert temporaire, mère de famille en congé parental comme l'a relevé 60 Millions de Consommateurs dans son numéro de janvier). Dès lors, la situation est claire : quoi que vous fassiez, vous n'obtiendrez pas votre prêt. Il vous faut donc frapper à d'autres portes.
Faites le tour des banques
Une fois votre dossier au point, présentez-le à d'autres établissements financiers. Lors de vos démarches, vous croiserez deux grand type de prêteurs : les généralistes et les spécialistes.
Les généralistes
Ce sont les banques de dépôt classiques. Grâce à leur puissance financière, elles peuvent vous accorder des prêts intéressants en fonction de leur politique commerciale du moment. Pour obtenir un crédit immobilier, vous êtes obligé d'y ouvrir un compte.
Conseil : Surveillez les campagnes publicitaires des banques. Lorsqu'elles communiquent, c'est souvent parce qu'elles consentent des conditions attractives et qu'elles se montrent moins strictes que nombre de leurs consoeurs
Les spécialistes
Le métier de ces établissements financiers : accorder des crédits immobiliers aux particuliers. Ils cherchent à s'adapter à chaque situation selon des critères en général plus souples que ceux des banques de dépôt classiques. Face au raidissement de ces dernières, les établissements spécialisés savent qu'ils ont une bonne carte à jouer pour décrocher des parts de marché. Si, il y a encore deux ou trois ans, ils proposaient essentiellement des prêts à taux révisables, ils sont aujourd'hui compétitifs sur les emprunts à taux fixes. Contrairement aux généralistes, vous n'êtes pas obligé d'y ouvrir un compte pour emprunter.
Les courtiers
Ces intermédiaires font jouer la concurrence à votre place. Ils présentent votre demande de crédit à leurs partenaires bancaires. Et vous choisissez la meilleure offre. Dans la plupart des cas, vous verserez une commission comprise entre 500 et 800 € au courtier qui aura obtenu votre prêt. Des frais rentabilisés avec l'économie réalisée et la qualité de l'offre de financement obtenue. D'autant que lorsque l'on passe par un courtier, le plus souvent, on ne paie pas de frais de dossiers.
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